Przynależności – komórka lokatorska, boks rowerowy, garaż, piwnica, strych…

Podczas zakupu mieszkania od dewelopera zawsze warto się zastanowić nad wyborem komórki lokatorskiej, piwnicy, miejsca postojowego w hali garażowej i innych przynależności jako dodatek do lokalu. Czym są owe przynależności do mieszkania postaram się przybliżyć w niniejszym wpisie, ponieważ nie wszystko, co mogłoby się nimi wydawać w rzeczywistości nimi są.

W skrócie, w potocznym znaczeniu, przynależności to pomieszczenia i powierzchnie, które kupujemy łącznie z mieszkaniem i bez mieszkania nie możemy ich sprzedać. Istnieją jednak konstrukcje i sposoby sprzedaży lokalu mieszkalnego i np. miejsca postojowego oddzielnie w ramach dwóch umów bez łączenia z mieszkaniem i w przyszłości będziemy mogli nim dobrowolnie rozporządzać.

Dodatkowo chcę zwrócić uwagę, iż te same mechanizmy w obowiązującym stanie prawnym pozwalają na brak konieczności stosowania ustawy deweloperskiej przy sprzedaży np. miejsc postojowych w hali garażowej i możliwość sprzedaży bezpośredniej bez ochrony środków nabywcy przez Mieszkaniowe Rachunki Powiernicze. Ustawodawca dostrzegł ten problem i ogłaszając w tym roku nową ustawę deweloperską włącza miejsca postojowe i inne przynależności do ochrony.

Pomieszczenie przynależne – regulacje prawne

Zakup mieszkania od dewelopera na podstawie Umowy deweloperskiej w oparciu o tzw. ustawę deweloperską (Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; Dz.U. 2011 Nr 232 poz. 1377) wiąże się z zobowiązaniem dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388).

W skład samodzielnego lokalu mogą wchodzić pomieszczenia, które związane są z użytkowaniem lokalu, ale ich nie zamieszkujemy. Mogą one nie graniczyć bezpośrednio z lokalem i co więcej, mogą nie znajdować się w tym samym budynku, w którym znajduje się lokal. Kwestię pomieszczeń przynależnych reguluje ustawa o własności lokali (art. 2 ust. 4.). Ustawa wskazuje listę pomieszczeń przynależnych: piwnica, strych, komórka, garaż. Stanowią one jedynie przykład najczęściej występujących pomieszczeń w budynkach i lista nie jest wyczerpująca. Przynależności nie można sprzedać bez lokalu i odwrotnie, lokalu bez przynależności. Mają bowiem wspólną księgę wieczystą z lokalem.

WAŻNE: Pomieszczeniem przynależnym jest wyłącznie to pomieszczenie przeznaczone do wyłącznego użytkowania przez właściciela określonej nieruchomości lokalowej, jeżeli nastąpiło wyodrębnienie pomieszczenia z nieruchomości wspólnej. Fakt ten powinien być ujawniony w księdze wieczystej.

Komórka lokatorska współczesną odpowiedzią na brak piwnic

W przypadku wyodrębnienia i ustanowienia samodzielności pomieszczenia komórki lokatorskiej zgodnie z ustawą o własności lokali komórka posiada taki sam status prawny jak piwnica. Samodzielne pomieszczenie komórki może przynależeć dom lokalu mieszkalnego. Powierzchnia komórki lokatorskiej, jako przynależność, jest wliczana do metrażu mieszkania.

Fot. Systemowe rozwiązanie dla przegród komórek lokatorskich.

Deficyt komórek lokatorskich

Współczesne inwestycje mieszkaniowe wielorodzinne coraz rzadziej realizowane są z piwnicami, które swoją liczbą odpowiadały ilości mieszkań w inwestycji. Nawet dzisiaj stosując rozwiązanie tzw. komórek lokatorskich, których powierzchnie są znacznie mniejsze od piwnic, liczba tych komórek nie odpowiada ilości mieszkań w inwestycji. W zakupie komórek obowiązuje zasada „kto pierwszy, ten lepszy”.

Komórka lokatorska bez wyodrębnionej własności

W umowach deweloperskich najczęściej widnieją zapisy o wyodrębnieniu komórek lokatorskich jako pomieszczeniach przynależnych zgodnie z ustawą o własności lokali (uwl). Zdarzają się jednak przykłady, gdzie wskazana komórka lokatorska albo boks rowerowy nie stanowią odrębnego pomieszczenia i/lub nie została ustanowiona ich samodzielność, w rozumieniu uwl. Wtedy komórki są pomieszczeniami wspólnymi, a prawo do korzystania jest regulowane stosownymi umowami notarialnymi współwłaścicieli nieruchomości wspólnej bądź uchwałą wspólnoty mieszkaniowej.

Decydując się na wybór konkretnej inwestycji z uwagi na temat własności komórki lokatorskiej warto zadbać o uzyskanie informacji na temat właśnie ustanowienia samodzielności pomieszczenia.

Należy podkreślić, że ustanowienie pomieszczeń przynależnych to jedynie MOŻLIWOŚĆ, którą dają nam ustawy.

Co z tym garażem i miejscem postojowym?

Ustawa o własności lokali wskazuje listę pomieszczeń przynależnych, w której wymieniony jest garaż. O ile garaż jednostanowiskowy, wyraźnie oddzielony od pozostałych pomieszczeń może mieć status pomieszczenia przynależnego, to miejsce postojowe (udział w lokalu garażowym) nim nie będzie.

Miejsce postojowe to nowa forma garażu. Pojedyncze miejsce nie jest pomieszczeniem. We współczesnych inwestycjach deweloperskich budynków wielorodzinnych miejsca postojowe realizowane są w podziemnych kondygnacjach jako hala garażowa wielostanowiskowa. Co prawda zakup miejsca postojowego nie jest obligatoryjny, ale część deweloperów nakłada na nabywców wymóg zakupu miejsca parkingowego. Poszczególne miejsca są wydzielane liniami oraz numerowane. Prawo własności do miejsca nabywa się w formie służebności lub cząstkowego udziału w lokalu garażowym. Rodzaj własności zależy od sytuacji czy: a) halę garażową traktujemy jako nieruchomość wspólną; b) hala garażowa stanowi wyodrębnioną osobną nieruchomość.

a) Hala garażowa jako część nieruchomości wspólnej

Garaż tak jak komunikacja klatek schodowych, korytarzy, szybu windowego itp. jest częścią nieruchomości wspólnej. Miejsce postojowe przypisywane jest do mieszkania, a korzysta z niego na zasadach określonych przez dewelopera (służebność parkowania pojazdu). Nabywca kupuje prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej. Brak odrębnej księgi wieczystej. Zakup jest objęty 8% stawką podatku VAT. Wysokość podatku od nieruchomości garażu wynosi 0,85 zł/m2. Koszt utrzymania parkingu podzielony jest pomiędzy wszystkich mieszkańców – członków wspólnoty mieszkaniowej.

Rys. 1. Schemat przekroju budynku ze wskazaniem kondygnacji garażu podziemnego jako części nieruchomości wspólnej budynku.

b) Hala garażowa stanowi wyodrębnioną z budynku osobną nieruchomość z osobną księgą wieczystą.

Każdy właściciel miejsca postojowego wykupuje udział w nieruchomości lokalu niemieszkalnego. Wartość udziału zależna jest od ilości miejsc postojowych np. Jeśli hala posiada 27 miejsc to pojedynczy udział za jedno miejsce postojowe wynosi 1/27. Zakup jest objęty 23% stawką podatku VAT. Wysokość podatku od nieruchomości garażu wynosi 8,37 zł/m2. Koszt utrzymania parkingu podzielony jest pomiędzy „udziałowców” hali garażowej. Właściciele miejsc postojowych tworzą odrębną wspólnotę w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej mieszkańców. – członków wspólnoty mieszkaniowej.

Rys. 2. Schemat przekroju budynku ze wskazaniem kondygnacji garażu podziemnego jako wyodrębnioną z budynku nieruchomość.

Przynależność to pomieszczenie, a miejsce postojowe nie jest pomieszczeniem

Tylko pomieszczenia zgodnie z ustawą mogą być przynależne do lokalu. Zgodnie z definicją pomieszczenie to przestrzeń wydzielona z przestrzeni budynku przegrodami (trwałymi przegrodami – przyp.aut.). Trwałe przegrody oznaczają trwałe materiały np. cegłę, pustak, rozwiązania systemowe, a nie prowizoryczną siatkę lub folię. Oznacza to tyle, że miejsce postojowe w hali garażowej, które nie jest indywidualnym garażem wydzielonym ścianami i bramą nie będzie przynależnością. Jako przynależną do lokalu nie można ustanowić powierzchni. Dotyczy to m.in. powierzchni miejsc postojowych oraz powierzchni ogródków przydomowych. Własność powierzchni reguluje się na zasadach dotyczących własności i współwłasności zawartych w kodeksie cywilnym.

Miejsce postojowe w hali garażowej i ogródek nie stanowią przynależności ponieważ nie są pomieszczeniem.

Miejsce postojowe w hali garażowej pod ochroną ustawy deweloperskiej

Istnieje wiele przykładów inwestycji, dla których miejsca postojowe nie są objęte ochroną ustawy deweloperskiej (ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego).

Jak rozpoznać, że miejsce postojowe w hali garażowej wyłączone jest z ochrony ustawy deweloperskiej?

Jest kilka punktów, które identyfikując dadzą nam odpowiedź, że mamy do czynienia właśnie z taką sytuacją:

  1. Hala garażowa jest wydzielona z części wspólnych budynku jako odrębny lokal niemieszkalny z odrębną księgą wieczystą.
  2. Własność miejsca postojowego określona jest jako udział w lokalu hali garażowej z ustaleniem zasad korzystania z garażu.
  3. Dla lokalu mieszkalnego z przynależnościami sporządzona jest umowa deweloperska, a dla miejsca postojowego odrębna umowa przedwstępna.
  4. Kwota za miejsce postojowe wpłacana jest bezpośrednio na rachunek dewelopera, a nie jak za lokal mieszkalny na mieszkaniowy rachunek powierniczy (otwarty/zamknięty).
  5. Stawka podatku VAT za miejsce postojowe wynosi 23%, gdzie za lokal mieszkalny 8%.

Jak wygląda konstrukcja umowy sprzedaży miejsca postojowego z pominięciem ustawy deweloperskiej?

Przy sprzedaży miejsca postojowego sporządzana jest odrębna umowa podpisywana obok umowy deweloperskiej. Umowa taka może być osobną umową przedwstępną lub jest umieszczona wspólnie z umową deweloperską w tym samym akcie notarialnym. Zaletą tego rozwiązania jest możliwość zbycia miejsca postojowego niezależnie od własności lokalu.

Miejsca postojowe w kontekście nowej ustawy deweloperskiej

Intencją powstania nowej ustawy deweloperskiej (Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. 2021 poz. 1177) jest również m.in. ochrona środków i interesów nabywców lokalu mieszkalnego wraz z ochroną środków za miejsce postojowe w hali garażowe. Wskazane wyżej przykłady wpłacania należności za miejsca postojowe bezpośrednio na rachunek dewelopera z pominięciem bankowych rachunków powierniczych nie będzie dłużej możliwe.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *