Odbiór miejsca postojowego i komórki lokatorskiej

Odbiór mieszkania od dewelopera wymaga od Nabywcy skrupulatności. Korzystając z poradników czy instrukcji przeprowadzenia odbioru mieszkania można wykonać taki odbiór samodzielnie. Niemniej jednak zachęcam do zatrudnienia jednej z działających na rynku firm oferujących profesjonalną pomoc przy odbiorach technicznych. Inżynier jest w stanie ocenić jakość wykonanych prac zgodnie ze sztuką budowlaną. Na terenie Rzeszowa i Podkarpacia zachęcam do skorzystania z moich usług odbiorów technicznych mieszkań @StudioPiK. Pomimo całej skrupulatności i samodyscypliny zatrudnienie fachowca eliminuje jeden z ważniejszych czynników: STRES.

O stresie piszę nie bez powodu. Łatwo zapomnieć, że w podczas przeglądu mieszkania również należy sprawdzić dodatkowe elementy, które zakupiliśmy razem z mieszkaniem. Chodzi jednym słowem między innymi o przynależności i miejsca postojowe.

Jak wykonać odbiór przynależności?

Odbiór miejsca postojowego w hali garażowej lub stanowiska parkingowego terenowego oraz odbiór piwnicy lub komórki lokatorskiej jest jedną z prostszych czynności jakie należy wykonać. Samo sprawdzenie ogranicza się do raptem kilku elementów i przy użyciu najprostszych narzędzi takich jak: miary i poziomnicy oraz ewentualnie dalmierza i wilgotnościomierza.

Komórka lokatorska lub piwnica

Jako Nabywca mamy prawo wnosić swoje uwagi dotyczące pomieszczeń przynależnych takich jak komórki lokatorskie i piwnice. Jakie elementy należy sprawdzić odbierając komórkę lokatorską?

  • Lokalizacja i oznaczenie komórki lokatorskiej i piwnicy. Zweryfikuj czy przekazywane pomieszczenie jest faktycznie tym, które zakupiłeś.
  • Sprawdź metraż komórki. Metraż sprawdzamy zgodnie z zasadami określonymi w umowie deweloperskiej.
  • Wysokość pomieszczenia: pomieszczenie może mieć minimalną wysokość 2m, przy czym dopuszcza się lokalne obniżenie pomieszczenia instalacjami do 190 cm.
  • Zgodność sposobu wygrodzenia pomieszczenia ze standardem deweloperskim, tj. materiał i rodzaj ścian komórki/piwnicy. Pamiętajmy, że pomieszczenia przynależne są wydzielone z przestrzeni budynku przegrodami czyli ścianami i stropem. Jeżeli ściany nie są doprowadzone do stropu i istnieje przerwa do stropu to jest to błąd dewelopera, który musi usunąć.
  • Drzwi i zamek: sprawdzamy sprawność działania drzwi i zamka wraz z klamką oraz poprawność montażu drzwi.
  • Instalacja oświetlenia komórki/piwnicy. Sprawdź, czy światło działa a włącznik nie jest uszkodzony.
  • Instalacja wentylacji: pomieszczenia techniczne i gospodarcze powinny spełniać normowe warunki dotyczące wentylacji pomieszczeń. Sprawdź jak to jest rozwiązane w przypadku Twojej komórki.
  • Wilgoć i wycieki. Pomieszczenie powinno być wolne od wilgoci, a instalacje w pomieszczeniu szczelne i bez wycieków.
  • Posadzka: sprawdź czy posadzka nie posiada zabrudzeń i pęknięć.
Fot. Różne propozycje sposobu wygrodzenia pomieszczenia komórki lokatorskiej / piwnicy.

Co sprawdzamy jeśli chodzi o miejsce postojowe?

  1. Lokalizacja zakupionego miejsca postojowego. Warto na czas odbioru przygotować sobie wszystkie dokumenty, które były załącznikami do umowy deweloperskiej w tym rzuty hali garażowej ze wskazanym jednoznacznie miejscem postojowym, który zakupiliśmy. Chodzi o lokalizację na odpowiedniej kondygnacji oraz w przestrzeni hali.
  2. Wykonanie oznakowania miejsca. Każde miejsce postojowe winno być jednoznacznie oznaczone jeżeli chodzi o jego numer oraz powinny być wymalowane poziome linie rozdzielające stanowiska.
  3. Sprawdzamy wymiary poziome stanowiska. Obecne przepisy mówią o szerokości 2,5 m i długości 5,0 m. Szczegółowo o wielkości stanowisk postojowych i ich wymiarach piszę niżej, ponieważ niekoniecznie muszą być takie jak tutaj napisałem.
  4. Odległości stanowiska od elementów konstrukcyjnych budynku: ścian i słupów.
  5. Sprawdzamy wysokości elementów instalacji (min. 2,0 m) i konstrukcji (min. 2,2 m) od poziomu posadzki. Graniczne wartości nie mogą być przekroczone. Tutaj warto rozejrzeć się również po całej hali garażowej i drogach manewrowych parkingu. Nigdzie nie powinno być ograniczeń wysokości poniżej wskazanych wartości.
  6. Jakość i spadki posadzki miejsca postojowego. Tak droga manewrowa i miejsca postojowe powinny posiadać spadki do wewnętrznego lub zewnętrznego wpustu kanalizacyjnego. W zależności w jakiej technologii wykonana jest posadzka garażu zwróć uwagę czy beton nie jest popękany, a kostka równo ułożona. Posadzka nie powinna posiadać jakichkolwiek zabrudzeń w tym ropopochodnych i smarów.
  7. Zawilgocenia i wycieki np. z instalacji. Hale garażowe zlokalizowane współcześnie są jako kondygnacje przyziemia lub kondygnacje podziemne. Należy dokładnie sprawdzić, czy na sąsiadujących ścianach nie ma zawilgoceń i ewentualnych przecieków na skutek źle wykonanej hydroizolacji oraz czy nie ma aktywnych wycieków z licznych instalacji występujących na kondygnacji.
  8. Weryfikujemy części wspólne hali garażowej tj. drogę manewrową, parametry bramy garażowej, właściwości pochylni.

Właściwe wymiary miejsca postojowego

Przepisy traktujące o właściwych wymiarach miejsca postojowego znajdziemy w warunkach technicznych(WT)  §21 ust. 1. Pkt 1) (Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 z późn. Zm): Stanowiska postojowe dla samochodów osobowych powinny mieć wymiary wynoszące co najmniej szerokość 2,5 m i długość 5 m, a dla samochodów osobowych użytkowanych przez osoby niepełnosprawne odpowiednio szersze 3,6 m.

Fot. Minimalne wymiary pojedynczego stanowiska postojowego oraz minimalne wysokości do konstrukcji i spodu instalacji.

Trzeba podkreślić, że wskazane wymiary obowiązują dla projektów opracowanych po 1 stycznia 2018 r. Budynki, które posiadają dokumentację i decyzję pozwolenia na budowę sprzed 2018 r. mogą mieć miejsca postojowe o minimalnych wymiarach szerokości 2,3 m i długości 5 m. Zmiana WT, która nastąpiła od 2018 r. jest wyraźnie korzystna ze względów użytkowych.

Dodatkowo WT §104. Ust. 3. Odległość między dłuższą krawędzią stanowiska postojowego a:
1) ścianą powinna wynosić co najmniej 0,3 m;
2) słupem powinna wynosić co najmniej 0,1 m pod warunkiem zapewnienia swobodnego otwarcia drzwi samochodu.

Ważne części wspólne hali garażowej

Wysokość w całej hali garażowej

Garaż dla samochodów osobowych powinien mieć wysokość w świetle konstrukcji co najmniej 2,2 m i do spodu przewodów i urządzeń instalacyjnych 2,0 m (WT §102. Pkt. 1))

Brama garażowa

Wjazdy lub wrota garażowe co najmniej o szerokości 2,3 m i wysokości 2,0 m w świetle (WT §102. Pkt. 2)). Sprawdź czy brama garażowa posiada od strony hali przycisk do otwierania, który przyda się w przypadku braku działania pilota lub aplikacji do sterowania bramą w przypadku automatyzacji i braku zasięgu GSM w hali garażowej. Bramy automatyczne powinny być wyposażone w możliwość awaryjnego ręcznego otwierania. Warto sprawdzić w jaki sposób je obsłużyć.

Droga dojazdowa i pochylnia

Dojazd (droga manewrowa) do stanowisk postojowych w garażu przy usytuowaniu prostopadłym miejsc postojowych szerokości minimum 5,0 m (WT §104. Ust. 1. Pkt 1)). Przy innym układzie miejsc postojowych niż prostopadłe dopuszczalne są inne wartości dla szerokości drogi.  Układy kątowe dla miejsc w hali garażowej rzadko spotykane.

W garażach wielostanowiskowych jedno- i dwupoziomowych maksymalne nachylenie pochylni  (WT § 70 ust. a)) wynosi:

– 15% nachylenia dla pochylni usytuowanych na zewnątrz bez przekrycia

– 20% nachylenia dla pochylni wewnątrz budynku lub pod dachem

Sprawność instalacji oświetlenia

Niezwykle ważną instalacją w hali garażowej jest instalacja oświetlenia. Lampy realizowane są jako uruchamiane poprzez czujkę ruchu. Zwróć uwagę na oświetlenie awaryjne i oznakowanie dróg ewakuacyjnych.

Drogi ewakuacyjne

Zwróć uwagę na możliwość ewakuacji z hali garażowej. Czy drogi ewakuacyjne są we właściwy sposób oznakowane, a drzwi na drogi ewakuacyjne (korytarze i klatki schodowe) lub bezpośrednio na zewnątrz budynku czy posiadają możliwość swobodnego otwarcia i ucieczki.

Fot. Minimalne odległości stanowiska postojowego od słupów i ściany.

Sprawdź jakość posadzki miejsca postojowego

Stanowiska postojowe i dojazdy manewrowe dla samochodów powinny mieć nawierzchnię utwardzoną lub co najmniej gruntową stabilizowaną, ze spadkiem zapewniającym spływ wody. (WT §21 i §107). Posadzka nie powinna być popękana, a kostka równo ułożona. Sprawdź czy na posadzce nie ma zabrudzeń substancjami ropopochodnymi i smarami jak i również innymi pozostałościami pobudowlanymi.

Instalacja LPG

Niestety nie wszystkie projekty garaży uwzględniają możliwość wjazdu i parkowania samochodów wyposażonych w instalację LPG. Jeśli posiadacie Państwo taki samochód warto jeszcze na etapie zakupu mieszkania zapytać dewelopera o ograniczenia przyjęte przez projektanta w dokumentacji projektowej w korzystaniu samochodów właśnie z taką instalacją. Chociaż zakazy nie są regulowane przepisami prawa, to ze względów m.in. na słabą wydajność wentylacji mechanicznej lub jej brak deweloperzy lub wspólnoty mieszkaniowe mogą nałożyć takie ograniczenia.

Garaż – czego jeszcze można się spodziewać?

Dosyć popularnym rozwiązaniem w halach garażowych jest stosowanie różnego typu platform parkingowych. Ograniczenia przestrzenne dzięki zastosowaniu platform mogą zwielokrotnić liczbę miejsc postojowych. W przypadku oferty platform parkingowych przez deweloperów należy zwrócić uwagę, że możliwość korzystania wymaga okresowego badania technicznego UDT co będzie się wiązało z kosztami, które będzie ponosił właściciel miejsca postojowego.

Fot. Wygrodzenie komórek lokatorskich z przestrzeni hali garażowej.

2 komentarze do “Odbiór miejsca postojowego i komórki lokatorskiej

  1. Tomasz Odpowiedz

    Dzień dobry,
    Jak należy interpretować sytuację, gdy odległość między dłuższą krawędzią stanowiska postojowego a ścianą wynosi 0,3 m, a na tej ścianie na wysokości 1,2 metra zabudowano poziomo rurę o średnicy 30 cm? Pozdrawiam

    • Paweł Radomski Autor wpisuOdpowiedz

      Dzień dobry. Jednoznacznie nie odpowiem ponieważ nie podał Pan szczegółów. Czy jest to nowe budownictwo? Kiedy została wydana decyzja pozwolenia na budowę dla tego budynku? Jaka jest szerokość stanowiska postojowego? Odpowiedź na te pytania może pomóc w ustaleniu czy mamy do czynienia z wadą, czy nie. Jak napisałem przepisy dot. szerokości miejsc postojowych zmieniły się w ostatnich latach, ale dzisiaj odbieramy budynki z przełomu tych zmian i właśnie to jest kluczowe, aby poprawnie zinterpretować Pana pytanie. Zapraszam do konsultacji telefonicznych pod numerem wskazanym na stronie lub do dalszego kontaktu mailowego.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *