Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania od dewelopera

Dostałeś informację o uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie na budynek, w którym znajduje się Twoje przyszłe mieszkanie? Deweloper zaprasza Cię na odbiór techniczny?

Jako przyszłego nabywcę czeka Cię protokolarny odbiór Twojego mieszkania. Protokół podpisuje się po odbiorze technicznym mieszkania nie w mieszkaniu, a najczęściej w biurze dewelopera.

Czym jest protokół?

Protokół zgodnie z ustawą deweloperską jest dokumentem, który potwierdza, że odbył się odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę przed przeniesieniem na nabywcę prawa własności do lokalu. Obowiązek sporządzenia protokołu spoczywa na deweloperze i jest to obligatoryjny dokument wskazany w ustawie deweloperskiej.

Co musi zawierać taki protokół? Protokół jest formalnym dokumentem i dowodem, że odbiór lokalu się odbył. Aby był kompletny musi zawierać datę sporządzenia protokołu, informacje dotyczące lokalu, który jest odbierany (powierzchnia, lokalizacja, nr lokalu itp.) oraz podpisy nabywcy oraz dewelopera.

Co to jest odbiór techniczny mieszkania, do którego sporządzany jest protokół?

Odbiór techniczny mieszkania to nic innego jak potwierdzenie zgodności / niezgodności stanu faktycznego mieszkania i domu z podpisaną umową deweloperską. Pamiętajmy, że w skład umowy wchodzą również wszystkie jej załączniki: dokumentacja, standard wykończenia, prospekt informacyjny. W trakcie odbioru sprawdzamy również zgodność wykonania lokalu z przepisami Prawa budowlanego, zgodności z Normami budowlanymi, poprawność wprowadzenia zmian inwestorskich oraz szukamy ewentualnych usterek wizualnych.

Kto uczestniczy w odbiorze technicznym mieszkania?

Po zakończeniu robót budowlanych oraz uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie obiektu deweloper wzywa do osobistego odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego. Pamiętajmy stronami umowy deweloperskiej jest Nabywca i Deweloper, czyli odbioru przedmiotu umowy musi dokonać Nabywca lub jego pełnomocnik oraz Deweloper lub jego pełnomocnik. Protokół odbioru technicznego mieszkania podpisują obie strony.

W trakcie odbioru technicznego mieszkania wykryliśmy usterki. – Co robić dalej?

Po pierwsze, zauważone występujące w lokalu wady, usterki i niedoróbki należy wpisać do protokołu technicznego odbioru nieruchomości. Jeśli macie wątpliwości odnośnie zasadności usterki, nie pomijajcie jej i poproście o wpisanie. Zgodnie z ustawą deweloperską deweloper ma 14 dni na uznanie wad lub złożenia oświadczenia o odmowie uznania zidentyfikowanych wad i usterek wraz z uzasadnieniem odmowy. Samodzielny odbiór szczególnie bez wystarczającej wiedzy technicznej w zakresie norm odbiorowych oraz przepisów prawa w tym zakresie może przysporzyć nieco trudności. Stąd moja rada na wpisanie, przy samodzielnym odbiorze, wszystkiego co budzi wasze wątpliwości. To deweloper musi w uzasadnieniu podając właściwe normy i przepisy odnośnie usterek, wad i niedoróbek, których nie uznaje. Na pozostałe uznane usterki deweloper ma określony czas na ich naprawienie.

Podpisać czy nie podpisać protokół z usterkami?

Podpisanie protokołu potwierdza, że odbiór techniczny mieszkania miał w ogóle miejsce. Pamiętać należy, że jedyną formą na oficjalne zgłoszenie uwag odnośnie odbieranego lokalu jest wpisanie ich do protokołu. Formalnie przekazując podpisany protokół zgłaszamy, że zauważyliśmy usterki i oczekujemy ich usunięcia zgodnie z umową. Dlatego protokół musimy podpisać sami i również poprosić przedstawiciela o podpisanie protokołu. Sam podpis przez Nabywcę czy Dewelopera pod protokołem nie oznacza to, że deweloper przyjmuje wskazane wady i je naprawi. Oświadcza raczej, że odbiór techniczny się odbył i odebrał dokument, do którego ma czas do ustosunkowania się w terminach zgodnych z ustawą.

W trakcie sporządzania protokołu nie należy słuchać przedstawiciela dewelopera, który może namawiać, aby danej usterki nie wpisywać do protokołu. To nie jest czas, w którym deweloper wypowiada się na temat usterek.

Podpisałem protokół odbioru mieszkania z usterkami. Czy to oznacza, że odebrałem moje mieszkanie, które ma wady?

Ważnym jest uświadomienie, że odbiór techniczny, a przeniesienie własności  i odbiór lokalu/kluczy nie są tym samym. Warto znać swoją umowę przedwstępną, która dokładnie określa sposób w jaki oba te odbiory będą przeprowadzone. Pierwszy przypadek to sprawdzenie jakości wykonania mieszkania, a drugi to spisanie stanu liczników i oficjalnym odbiorze kluczy.  Z odbiorem lokalu wiążę się odpowiedzialność Nabywcy za lokal. Co to znaczy? Spada na nas ciężar podatkowy, opłaty za media, oraz wszelkie opłaty administracyjne i eksploatacyjne. Dodatkowo tylko nabywca ma klucze do lokalu / domu i w każdym przypadku wejścia dewelopera na usunięcie usterek musicie być obecni w lokalu.

Jeżeli do protokołu zostały wpisane usterki i wady warto poczekać z odbiorem kluczy jeśli tylko umowa daje nam taką możliwość do czasu usunięcia usterek przez dewelopera. Dlaczego? Ponieważ po odbiorze kluczy zachodzi domniemanie, że wszelkie uszkodzenia ( tzw. wady mechaniczne): rysy, dziury itp. Ciążą na nabywcy i deweloper nie będzie ich usuwał po ich ujawnieniu w późniejszym czasie w ramach gwarancji czy rękojmi.

Deweloper przedłuża podjęcie decyzji:  Co robić dalej i jaka jest procedura?

Po protokolarnym odbiorze technicznym mieszkania lub domu z usterkami w terminie 14 dni deweloper powinien złożyć oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Pamiętajmy o tym, aby dalsza wymiana informacji odbywała się zawsze formalnie w sposób określony w umowie na przykład drogą mailową.

Co jeśli w terminie 14 dni deweloper się nie ustosunkował do wskazanych wad i usterek? Niestety w takim przypadku nie zachodzi domniemanie, iż deweloper uznał i akceptuje usterki i wady oraz zobowiązuje się je usunąć. Należy wezwać dewelopera do ustosunkowania się w formie oświadczenia. W oświadczeniu deweloper wskazuje, które usterki uznaje, a które odrzuca oraz wskazuje datę na ich usunięcie – nie dłuższą niż 30 dni od dnia podpisania protokołu (z małymi wyjątkami 😉).

W skrajnych przypadkach można odstąpić od umowy lub naprawić te wady samodzielnie, udokumentować naprawę i starać się dochodzić zwroty poniesionych kosztów naprawy za tak zwane wykonawstwo zastępcze.

Odbiór samodzielnie czy z inżynierem?

Jeśli zdecydowaliście się na odbiór samodzielny warto przed odbiorem zasięgnąć informacji i wiedzieć, co robić w przypadku niedociągnięć. Jeśli korzystacie z usługi np. inżyniera Studio PiK możecie liczyć na doświadczenie i wiedzę w zakresie odbioru. Sprawne oko inżyniera może wyłapać odchyłki od norm i ustrzec was przed niejednokrotnie kosztownymi naprawami usterek nie wyłapanych podczas samodzielnego odbioru technicznego mieszkania.

W trakcie odbioru nie wykryliśmy wszystkich wad lub wady zostały ujawnione w trakcie użytkowania.

Znajomość naszej umowy jest kluczowa w tej sytuacji. Umowa mówi jaką mamy gwarancję od dewelopera oraz musimy pamiętać o tym, że na wady fizyczne i prawne lokalu lub domu jednorodzinnego przysługuje nam 5-cio letnia rękojmia.

Poradnik.

W serii krótkich artykułów postaram się Państwu przedstawić podstawowe zagadnienia związane z odbiorem technicznym mieszkania. Zapraszam do śledzenia strony oraz profilu na Facebooku @studiopikrzeszow.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *