Stało się! Od 1 lipca 2022 r. zaczęła obowiązywać tzw. nowa ustawa deweloperska (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dnia 20 maja 2021r. (Dz.U. 2021 poz. 1177)). Zmieniła sporo jeśli chodzi o relację Nabywca – Deweloper i sprzedaż lokalu mieszkalnego czy domu. Przypomnę na wstępie, że do lipca 2024 r. obowiązuje jednak okres przejściowy, w którym jest możliwość stosowania starej ustawy, o ile sprzedaż inwestycji deweloperskiej rozpoczęła się przed lipcem 2022 r. Dla sporej części deweloperów okres przed lipcem był czasem, w którym intensywnie pracowali tak, aby koniecznie rozpocząć sprzedaż „na starych” przepisach.
Nowa ustawa deweloperska wprowadza szereg obowiązków dla deweloperów, w tym obowiązki informacyjne już od momentu umów rezerwacyjnych. Wprowadza nowy wzór dla Prospektu Informacyjnego, który w odróżnieniu od dotychczasowej praktyki (przekazywany wcześniej na życzenie nabywcy) ma być przekazywany osobom zainteresowanym zakupem, a nie tylko stanowić załącznik do Umowy deweloperskiej.
Obowiązek sporządzenia prospektu przed sprzedażą
Ustawa wskazuje, iż sporządzenie prospektu informacyjnego wymagane jest przed przystąpieniem do sprzedaży tj. zawarcia umów rezerwacyjnych i umów deweloperskich.
Jak ważnym dokumentem dla nabywców jest prospekt informacyjny mogą świadczyć przewidziane kary dla osoby odpowiedzialnej za sporządzenie prospektu:
- Niewywiązanie się z obowiązku sporządzenia prospektu informacyjnego pomimo rozpoczęcia sprzedaży – osoba odpowiedzialna podlegać będzie karze grzywny.
- Za podanie w prospekcie informacyjnym danych nieprawdziwych lub zatajenie prawdziwych informacji osoba odpowiedzialna za informacje przekazywane w prospekcie podlegać będzie grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2.
Czym jest rozpoczęcie sprzedaży?
W ogólnym rozumieniu przez rozpoczęcie sprzedaży rozumie się podanie do publicznej wiadomości informacji o oferowaniu lokali mieszkalnych lub domów oraz gotowości do zawierania umów deweloperskich. Jako publiczną wiadomość należy traktować uruchomienie stron internetowych z listą mieszkań, pozyskanie informacji z biura sprzedaży o rozpoczętym oferowaniu, reklama inwestycji w mediach itp. Cały katalog czynności nie jest zamknięty.
Znajomość treści prospektu powinna decydować o wyborze inwestycji
Prospekt informacyjny zawiera wszystkie informacje dotyczące samego dewelopera jak i inwestycji, w której znajduje się oferowana nieruchomość. Każdy świadomy nabywca powinien dokładnie zapoznać się z treścią prospektu przed zakupem nieruchomości. Warto pamiętać o tym, że nie liczą się ustne zapewnienia lecz to to zapisano.
Jedną sprawą jest zaufanie, a czym innym weryfikację dewelopera, któremu powierzamy nasze środki przeznaczone na zakup nowego mieszkania. W prospekcie wyczytamy, czy mamy do czynienia z profesjonalistą i inwestycją mającą solidne podstawy, czy jest to inwestycja krucha jak zamek z piasku.
Prospekt informacyjny – czym jest i jak czytać
Prospekt informacyjny to dokument, który zawiera zestaw danych opisujących dewelopera, dane dotyczące przedsięwzięcia deweloperskiego oraz szczegółowe dane nabywanego lokalu. Wzór dokumentu, a w tym szczegółowe informacje, które mają być przekazane w prospekcie, stanowi załącznik do ustawy. Podzielony jest na dwie główne części: część ogólną i część indywidualną.
Część ogólna prospektu
Prospekt rozpoczyna się od przedstawienia dewelopera tj. danych rejestrowych (I.) (m.in. NIP, KRS, REGON, CEIDG), kontaktowych i wskazanie doświadczenia dewelopera (II.).
Tutaj zatrzymałbym się na chwilę, bo spotykam się z różnymi rozwiązaniami deweloperów. Jednym ze sposobów prowadzenia inwestycji jest tworzenie spółek celowych. Czasem deweloperzy tworzą nowe spółki, nie podając wcześniejszego doświadczenia itp. Dlatego zachęcam do zapoznania się z wpisem pt. Jak sprawdzić dewelopera.
Rozdział trzeci dotyczy informacji dotyczących nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego (III.). Nowa ustawa znacznie rozbudowała ten rozdział, głównie o konieczność podania informacji planistycznych dotyczących działki oraz terenu przyległego (konieczna analiza planowanych inwestycji w promieniu do 1 km od inwestycji). Dalej znajdziemy informacje dotyczące samej inwestycji i budynku m.in.:
- informacje o pozwoleniu na budowę;
- harmonogramie budowy – datach rozpoczęcia i zakończenia budowy oraz daty przeniesienia własności nieruchomości;
- opis przedsięwzięcia budowlanego;
- sposobie pomiaru powierzchni użytkowej;
- sposobie finansowania inwestycji;
- informacje o środkach ochrony nabywców (rachunki powiernicze, gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe);
- warunki odstąpienia od umowy.
Część indywidualna prospektu
Ten fragment zawiera szczegółowe informacje dotyczące nieruchomości tj. lokalu mieszkalnego wraz z przynależnościami lub domu:
- cena lokalu mieszkalnego;
- projektowa powierzchnia użytkowa lokalu;
- cena 1 m2 powierzchni użytkowej (pamiętaj, aby w przypadku ostatecznej różnicy w metrażu umowa określała sposób rozliczenia +/- tejże różnicy);
- termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności;
- informacje o budynku, technologii jego wykonania, częściach wspólnych, o liczbie miejsc w garażu i na terenie, mediach, dostępie do drogi publicznej itp.;
- informacje o lokalizacji lokalu mieszkalnego w budynku;
- określenie układu funkcjonalnego oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których zobowiązuje się deweloper.
Załączniki do prospektu
Lista załączników do prospektu wskazana w ustawie:
- Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego.
- Wzór umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
- Szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości).
Ustawodawca przewidział konieczność szerszego informowania potencjalnych nabywców o inwestycji. Obowiązkiem staje się opisowe i graficzne przedstawienie zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia wraz z ewentualnymi uciążliwościami, a nie tylko rysunku układu mieszkania. Na zmianę zapisów w tym zakresie wpływ miało kilka czynników. Przede wszystkim zdarzało się, że deweloperzy nie udostępniali takich informacji wcześniej nabywcom, zapewniając ich o lokalizacji i wielkości np. placów zabaw, miejscach gromadzenia odpadów, etapach budowy osiedla, infrastrukturze komunikacyjnej w tym ogólnodostępnych miejscach postojowych, planowanych inwestycjach w okolicy. Zapewnienia często były jedynie słowne, a finalnie okazywało się zupełnie inaczej.
Wprowadzone zmiany dotyczące prospektu informacyjnego wróżą dobrze. Zdecydowanie przysporzą deweloperom pracy na etapie przygotowania inwestycji, ale ułatwi relacje z klientami podczas zdawania inwestycji.