Ściany i tynki – odbiór mieszkania

W poniższym artykule przedstawię sposoby na odbiór ścian i tynków. Wszędzie tam, gdzie będziemy układali glazurę czy montowali i wieszali na ścianach zabudowę meblową, jakość tynków i kątów ścian jest niezwykle ważna. Dlatego baczną uwagę przywiązujemy do kontroli płaszczyzn tynków w łazienkach i toaletach oraz w kuchniach i aneksach kuchennych. Pamiętamy, że tynki wykonane są we wszystkich pomieszczeniach i nie należy pominąć przy kontroli żadnej ze ścian i sufitu.

Co kontrolujemy w trakcie odbioru tynków?

Tynki wewnętrzne odbieramy zgodnie z Polskimi Normami (PN) oraz Warunkami Technicznymi Wykonania i Odbioru Robót Budowlanych ITB (WTWIORB) w odniesieniu do wskazanego standardu wykonania tynków obiecanego przez dewelopera. Podczas kontroli tynków sprawdzamy jakość wykonania tynków, geometrię (płaszczyznę, pion, poziomy, kąty narożników), grubość tynku, przyczepność tynku do podłoża, występowanie zarysowań, osadzenie narożników i wilgotność, występowanie korozji biologicznej: obecność pleśni czy grzybów, uszkodzeń i ubytków.

Narzędzia potrzebne do kontroli ścian i tynków

Zgodnie z normami do kontroli tynków będziemy potrzebowali następujących narzędzi: łata (poziomnica) długości 2m, kątownik budowlany (kątownica) o ramionach długości 100cm.

Do właściwej oceny odchyleń od normy używamy klina pomiarowego (szczelinomierza). W artykule dotyczącym odbioru posadzek opisałem sposób pomiaru szczeliny domowym sposobem przy użyciu monet. Pomiar szczeliny przy tynkach można wykonać w analogiczny sposób.

Niezwykle przydatnym urządzeniem będzie wilgotnościomierz materiałów – higrometr (bezinwazyjny lub inwazyjny) oraz drabinka i drewniany młotek

Postępowanie przy sprawdzeniu tynków

Obsadzenie przewodów elektrycznych podtynkowo

Tynki wykonywane są przed warstwami posadzkowymi. Zakrywają część robót instalacyjnych elektrycznych. Konieczne jest poprawne osadzenie puszek instalacji elektrycznych. Odwiecznym sporem jest kto powinien te puszki osadzić elektryk czy tynkarz. Ja uważam, że elektryk przygotowuje, a tynkarz obsadza.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie Warunków technicznych dopuszczają prowadzenie przewodów elektrycznych w tynku, pod warunkiem pokrycia ich warstwą tynku grubości co najmniej 5 mm. (Dz.U. 2019 poz. 1065 § 187 ust. 2).

Niestety zdarzają się sytuacje, gdy przewody są zbyt płytko osadzone i świadczyć o tym mogą ciemniejsze pasy, widoczne uchwyty przewodów, a nawet same przewody.

Fot. Przykład zbyt płytkiego osadzenia podtynkowego przewodów instalacji elektrycznej.

Sprawdzenie zgodności ustawienia ścian z projektem

Jak ważnym elementem dla Nabywcy jest znajomość standardu wykonania mieszkania piszę w każdym artykule. To właśnie w nim znajdziemy informację na temat materiałów użytych do budowy budynku wraz z ich grubościami m.in. konstrukcji, ścian zewnętrznych, ścian wewnętrznych nośnych i wewnętrznych działowych. Różnice materiałowe powinny być widoczne w dokumentacji projektowej, dlatego istotnym elementem jest uzyskanie przed odbiorem rysunków architektonicznych z wymiarami. Dzięki nim sprawdzamy poprawność rozmieszczenia ścian w naszym mieszkaniu oraz np. otworów drzwiowych i okiennych. Dzięki wiedzy o zastosowaniu konkretnych rozwiązań projektowych będziemy mogli ocenić poprawność wykonania dylatacji na tynkach, ale o tym w dalszej części.

Ocena zgodności wykonania ze standardem i ocena wizualna tynków

Ważnym elementem kontroli tynków jest znajomość rodzaju i kategorii wykonania tynków. Rodzaj i kategoria tynków powinna być określona w Prospekcie Informacyjnym w części Standardu prac wykończeniowych. Tynki oceniamy wizualnie z odległości 2m w świetle naturalnym rozproszonym. Dopuszcza się nieznaczne różnice odcieni barw.

Niedopuszczalne jest używanie reflektorów czy latarek oraz boczne podświetlanie ściany w celu wyszukiwania nierówności.

Wizualnie prawidłowo wykonany tynk powinien mieć powierzchnię płaską, gładką o naturalnym stopniu szorstkości. Tynki w łazienkach, w których wykonywane będą okładziny z glazury zacierane są na ostro.

Tynk powinien być bez ubytków czy naddatków, zarysowań i zabrudzeń. Niedopuszczalne są zacieki w postaci trwałych śladów. Zgrubienia tynków najczęściej widoczne są w narożnikach ścian i narożnikach ścian z sufitem. Tynk nie może mieć pęknięć i rys. Na tynkach surowych dopuszczalne są włoskowate rysy skurczowe. Każdy nowowybudowany budynek będzie osiadał i mogą potencjalnie powstawać pęknięcia tynku i rysy. Obserwujemy ewentualne wytrącenia mleczka, wykwity w postaci pleśni, nalotu roztworów soli wykrystalizowanych na powierzchni tynku, itp. Piasek z tynku nie powinien się wykruszać po przetarciu go dłonią. Generalną zasadą przy ocenie wizualnej jest jednorodność tynków w całym lokalu. Każda odchyłka, element wyróżniający od pozostałej części ściany, to błąd.

Fot. Brak właściwej obróbki tynkarskiej podejścia instalacji pod grzejnik.

Ocena geometrii tynków ścian i sufitu

Potrzebne narzędzia: łata (poziomnica) długości 2m, kątownik budowlany (kątownica) o ramionach długości 100cm, klin pomiarowy.

Płaszczyzny, pionowość ścian, poziomy sufitu sprawdzamy poprzez przykładanie łaty w dowolnym miejscu na ścianie i suficie. Ważnym jest sprawdzenie każdego przygotowanego otworu drzwiowego i otworów okiennych czy płaszczyzna jest zachowana z prawej i lewej strony otworu, jak również na belce nadproża. Tak sprawdzamy czy nie będzie np. problemów z założeniem opasek ościeżnic drzwiowych.


Fot. Kontrola pionowości ściany

Fot. Kontrola kąta wewnętrznego ścian

Przy użyciu kątownika oceniamy kąty wewnętrznych i zewnętrznych. Sprawdzamy sposób wykonania glifów i szpalet. W okolicy okien weryfikujemy poprawne osadzenie i uszkodzenia listew przyokiennych wewnętrznych APU.

Nie możemy zapomnieć o ocenie narożników tynkarskich –  sprawdzamy m.in. poprawność osadzenia, czy narożnik jest w całości oraz określamy rodzaj zastosowanego materiału narożnika. Narożniki stalowe są niepożądane, ponieważ w niedługim czasie mogą zacząć korodować. Zalecam stosowanie narożników aluminiowych.

Pamiętaj, że ściany nie muszą być idealnie równe i proste. Normy budowlane dopuszczają pewne, niewielkie odchylenia w zależności od rodzaju tynku.

Kontrola grubości i przylegania tynku

W zależności od rodzaju tynków grubość może wynosić od 2 mm do nawet 60 mm, czyli 6 cm! Kontrola grubości tynków jest metodą inwazyjną i wymaga wykonania odkrywek w postaci odwiertów, które w łatwy sposób można następnie zakryć podczas szpachlowania. Zakładam, że odwierty to ostateczność i należy je wykonać podczas ewentualnej ekspertyzy w trakcie sporu z deweloperem. W normalnych warunkach można spróbować odczytać grubości tynku w okolicach np. otworów drzwiowych.

Dwa najczęściej spotykane typy tynków:

  • tynki gipsowe
  • tynki cementowo-wapienne

Tynki gipsowe odbieramy według obowiązującej normy PN-B 10110:2005, która tynkom stawia konkretne wymagania:

  • grubość tynków nie mniejsza niż 2 mm
  • grubość tynku na powierzchni sufitu lub podciągu nie większa niż 15 mm.

Producenci zapraw tynkarskich zalecają aby tynk nie przekraczał grubości 30 mm. Tynki gipsowe wykonuje się jednowarstwowo. W przypadku konieczności uzupełnień tynku gipsowego należy użyć gładzi szpachlowej.

Stara norma PN-70/B-10110 mówiła o grubości tynku ścian i sufitów w granicach od 14mm do 20mm (dla III kategorii tynku).

Tynki cementowo-wapienne  traktowane są jako tynki tradycyjne. Można je wykonywać ręcznie, a coraz częściej nakładane są maszynowo przy użyciu agregatu tynkarskiego. Definiuje się ja jako wielowarstwowe. Najpierw wykonuje się wstępną obrzutkę, a później warstwy wykańczające. Właśnie przy tym rodzaju tynków możliwa jest grubość nawet do 20 mm na warstwę co da nam łącznie do 60 mm!

Częstym problemem tynków jest brak przylegania tynku do podłoża: odstawanie, odparzenia, pęcherze. Spowodowane to może być przez błąd wykonania odpowiedniej obrzutki wstępnej, przez złe warunki wilgotnościowe podłoża, przez brak zagruntowania elementów żelbetowych itp.

Jeśli mamy wątpliwości czy tynk dobrze przylega do podłoża możemy go delikatnie opukać drewnianym młotkiem. Głuchy odgłos może świadczyć o odspajaniu i możliwości odpadnięcia tynku os ściany czy sufitu. Takie tynki należy we fragmentach odspojeń skuć i wykonać jeszcze raz.

Poprawność wykonania dylatacji

Co to za rysy na ścianie?

Czy to tak ma zostać?

Fot. Przykład rys dylatacyjnych na tynku gipsowym w miejscu łączenia żelbetowych elementów konstrukcji belki nadproża i słupa ze ścianą murowaną.

To najczęściej słyszę w trakcie przeprowadzanej inspekcji mieszkania od moich klientów, gdy w mieszkaniu widoczne są dylatacje na tynkach. Dylatacje, czyli nacięcia tynków wykonuje się w miejscach, w których przewiduje się możliwość występowania pęknięć na skutek osiadania budynku, czy zmiennej pracy materiałów na skutek różnych odkształceń. Brak dylatacji powoduje samoistne tworzenie się rys i pęknięć na tynkach. Warstwa wykończeniowa jaką jest tynk nie jest w stanie przenieść naprężeń wywołanych odkształceniami konstrukcji.

Właściwie wykonane tynki powinny mieć nacięcia dylatacyjne pomiędzy sufitem a ścianami, na styku różnych materiałów ściany np. konstrukcja żelbetowa słupów i nadproży a ścianami murowanymi. Do oceny właściwej lokalizacji nacięć dylatacyjnych konieczna jest znajomość dokumentacji projektowej.


Fot. Rysy schodkowe na tynku gipsowym.

Fot. Rysa na tynku na skutek braku dylatacji.

W trakcie wykańczania mieszkania oczywiście należy w odpowiedni sposób przygotować wskazane dylatacje. Podejścia mogą być różne, poniżej dwa z nich. Jednym ze sposobów jest wypełnienie szczeliny elastyczną masą szpachlową. Drugim zastosowanie listew prowadzących.

Kontrola wilgotności tynków i występowania pleśni i grzybów

Kontrola wilgotności w mieszkaniu to jeden z ważniejszych aspektów podczas przeglądu technicznego mieszkania. Spodziewamy się, że wydawany lokal jest wolny od wad związanych z wilgocią technologiczną, czyli wilgocią powstałą na etapie budowy, a najbardziej wolny od wilgoci na skutek zalania z nieszczelnej instalacji. Wilgoć technologiczna wymaga czasu i odpowiednich warunków na „odparowanie”. Do określenia wilgoci w ścianie potrzebny będzie wilgotnościomierz do materiałów (higrometr), który w skali procentowej określi poziom wilgotności w przegrodach budowlanych.

Występowanie wilgoci, różnice temperatur na przegrodach, brak odpowiedniej wentylacji i cyrkulacji powietrza bez wczesnej reakcji i walki z problemem będzie rodzić problemy z wytrącaniem soli, korozją biologiczną: wykwitem pleśni i rozwojem grzybów.

Fot. Kontrola wilgotności przy użyciu nieinwazyjnego higrometru do materiałów.

Dopuszczalne odchylenia – zgodność z Polskimi Normami i WTWIORB

Sprawdzając tynki gipsowe czy cementowo-wapienne należy znać dopuszczalne przez normy odchyłki. Tak dla tynków gipsowych III kategorii oraz tynków cementowo-wapiennych:

Odchylenia powierzchni tynku od płaszczyzny i krawędzi od linii prostejOdchylenie powierzchni i krawędzi tynku od kierunku pionowegoOdchylenie powierzchni i krawędzi tynku od kierunku poziomegoOdchylenie przecinających się płaszczyzn do kąta przewidzianego w dokumentacji
Nie większe niż 5 mm, w liczbie nie większej niż 3 na całej długości łaty kontrolnej o długości 2m.Nie większe niż 3mm na długości 1m i ogółem nie więcej niż 6mm w pomieszczeniach o wysokości do 3,5 m oraz nie więcej niż 8mm w pomieszczeniach o wysokości 3,5 m.Nie większa niż 4 mm na długości 1m i ogółem nie więcej niż 8mm na całej powierzchni ograniczonej przegrodami pionowymi.Nie większa niż 4 mm na długości 1m.
Zgodnie z PN-B-10110:2005

Jak tego nie robić, czyli mity odbiorów z Internetu

W tym miejscu wracam do jednego z moich ulubionych fragmentu każdego artykułu. Dokładnie chodzi o często spotykane „porady” dotyczące odbiorów. Także odnośnie ścian i tynków można coś znaleźć:

Mit nr 1. Do sprawdzenia tynków użyj latarki, aby dostrzec wszelkie nierówności.

Powierzchnię tynku sprawdzamy w świetle dziennym rozproszonym z odległości 2 m.

Mit nr 2. Tynki gipsowe wykonane przez dewelopera nadają się do bezpośredniego malowania

Niestety gipsowe tynki maszynowe to nie wykończenie ściany gładzią. Decydując się na bezpośrednie malowanie tynków gipsowych należy liczyć się z tym, że ściana nie będzie idealna i farba może nierówno wysychać, a nierówności będą widoczne. Brak gładzi to czasami pozorna oszczędność, a farba, szczególnie oświetlona sztucznym oświetleniem, może uwidocznić wszystkie niedoskonałości ściany bez gładzi bez winy malarza. Oczywiście można malować jeśli tylko odpowiada nam struktura tynku. Niedoskonałości tynku są dopuszczalne normami. Jeśli chcemy pomalować tynk gipsowy to należy zamknąć chłonność tynku poprzez użycie gruntu, użyć farby podkładowej (może być gruntująca), aby uniknąć przebarwień, a na końcu farba nawierzchniowa. Pamiętajmy, że farba nie jest wypełniaczem i nierówności będą widoczne.

Mit nr 3. Pod przyłożoną łatę do ściany nie powinno dać się wsunąć kartki papieru.

Normy budowlane precyzują dopuszczalne odchylenia w wykonaniu tynków i niestety mogą one być dosyć duże, a na pewno zdecydowanie większe niż grubość kartki papieru, nawet złożonej na dwie części 😉.

Mit nr 4. Im dłuższa poziomica tym dokładniej sprawdzisz płaszczyznę ściany i jej równość.

Normy wyraźnie mówią o zastosowaniu przy kontroli płaszczyzny tynku łaty o długości 2m. Nie krótszej i nie dłuższej, ale o długości 2m! Do kontroli pionowości możemy użyć poziomnicy 1m. Pamiętajmy, że łata nie powinna być zużyta i w miarę nowa. Istotnym elementem jest zagwarantowana przez producenta dokładność pomiarowa. Im większa dokładność tym lepiej. Najwyższej klasy poziomnice mają dokładność 0,3 mm/m.

Odbiór techniczny wymaga opanowania, posiadania wiedzy technicznej, „parku narzędziowego” oraz praktyki z zakresu wykonywania przeglądów technicznych mieszkań. Warto skorzystać z usługi doświadczonego inżyniera, który będzie potrafił sprawdzić szczegółowo mieszkanie pod kątem ewentualnych wad i usterek, będzie potrafił je odpowiednio zakwalifikować i doradzi Nabywcy jak wyglądają formalności po odbiorze mieszkania.

Zapraszam do zapoznania się z przejrzystym cennikiem usług oraz skorzystania z oferty Studio PiK.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *