Zaraz obok standardu deweloperskiego powierzchnią mieszkania należy zająć się jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej, a odpowiedź dlaczego znajduje się na końcu niniejszego artykułu. Wielu z nas wybierając nieruchomość z oferty rynkowej kieruje się czynnikami takimi jak doświadczenie dewelopera, lokalizacja, usytuowanie względem stron świata, wielkość całego obiektu, układ funkcjonalny pomieszczeń, kondygnacja mieszkania czy standard deweloperski, który może mieć wpływ na koszty wykończenia. Poza tym wszystkim warto pamiętać, że to przecież cena metra kwadratowego jest jedyną składową ostatecznej ceny transakcji.
Właściwe podanie metrażu lokalu służy do obliczenia wysokości podatku, opłat administracyjnych, udziału w gruncie czy częściach wspólnych budynku itp.
Normy obliczania powierzchni użytkowej
Obowiązkiem dewelopera jest przedstawienie powykonawczego pomiaru powierzchni użytkowej mieszkania lub domu. W jaki sposób należy sprawdzić metraż? Odpowiedź nie jest jednoznaczna. Na dzień tworzenia niniejszej porady możemy spotkać się z trzema różnymi normami do obliczania powierzchni użytkowej, a którą normę należy wybrać możemy ocenić bazując na poniższych dokumentach wyjściowych:
- Decyzja pozwolenia na budowę wraz z projektem budowlanym.
- Umowa deweloperska wraz z prospektem informacyjnym i załączniki do umowy.
Powierzchnia użytkowa w projekcie budowlanym
Nasze prawodawstwo ma taką naturę, że się zmienia. Projektant opracowując dokumentację projektową bazuje na prawie obowiązującym i w dokumentacji projektowej stosuje przepisy obowiązujące na dzień opracowania projektu i złożenia wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na budowę. Stąd istotna jest wiedza kiedy projekt budowlany powstał i kiedy została wydana decyzja pozwolenia na budowę. Wgląd do tych dokumentów Nabywca ma prawo przed podpisaniem umowy deweloperskiej.
Zdarza się, choć już coraz rzadziej, że obecnie oddawane czy realizowane są inwestycje mieszkaniowe, które mają „stare” decyzje pozwolenia na budowę, w których projektant podawał powierzchnię i wymiary w świetle ścian niewykończonych bez tynku (pomiar wg starej normy PN-70/B-02365). Powierzchnia projektowa jest przenoszona do prospektu informacyjnego i do umowy deweloperskiej. W praktyce okazuje się, że pomiar powykonawczy, rzeczywisty, różni się od projektowego.
Powykonawczy pomiar powierzchni przez dewelopera
Po chaosie prawnym w polskim ustawodawstwie dzisiaj Nabywca, który kupuje nieruchomość na podstawie tzw. ustawy deweloperskiej (ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) w umowie deweloperskiej musi mieć określony sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 14) ustawy deweloperskiej).
Pomiar powykonawczy dla dewelopera wykonuje uprawniony geodeta. Sposób przeprowadzenia pomiaru wskazany jest w Państwa umowie i najczęściej podana jest obowiązująca norma PN-ISO 9836 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określenie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych (może się pojawić w wariantach PN-ISO 9836: 1997 ; PN-ISO 9836: 2015-12 lub PN-ISO 9836: 2022-07 ). Norma PN-ISO 9836 została przywołana w rozporządzeniu (§12 Rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego) jako obowiązująca i należy ją stosować przy obliczaniu powierzchni budynku. Skrótowo norma ta różni się sposobem pomiaru od normy PN-70/B-02365. Główne różnice pokazuję w poniższej tabeli:
| Obowiązująca PN-ISO 9836 | Nieobowiązująca PN-70/B-02365 |
|---|---|
| Pomiar wykonywany jest po wykończeniu ściany po ułożeniu tynków | Pomiar wykonywany jest na ścianach bez tynków |
| Pomiar odległości między ścianami wykonuje się na wysokości posadzki | Pomiar odległości między ścianami wykonuje się na wysokości 1 metra od posadzki |
| Powierzchnie zewnętrzne balkonów, tarasów i loggi dolicza się do powierzchni mieszkania, ale wykazuje się je oddzielnie | Powierzchnie zewnętrzne balkonów, tarasów i loggi nie dolicza się do powierzchni użytkowej |
| Norma nie podaje sposobu obliczenia powierzchni użytkowej pod skosami. | Powierzchnie pod skosami oblicza się następująco: – od dolnej części skosu do wysokości 140 cm powierzchni podłogi nie uwzględnia się wcale – od wysokości 140 do 220 cm powierzchnię podłogi liczy się jako 50% powierzchni użytkowej – od wysokości 220 cm powierzchnię podłogi liczy się w całości do powierzchni użytkowej |
| Przejścia w drzwiach i oknach nie dolicza się do powierzchni | Przejścia w drzwiach i oknach nie dolicza się do powierzchni |
| Występów i nisz nie dolicza się do powierzchni użytkowej | Wnęki posadzki o powierzchni powyżej 0,1 m2 dolicza się do powierzchni użytkowej |
W związku z brakiem podania w normie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej pomieszczeń o zróżnicowanej wysokości stropu np. na poddaszu stosujemy zasady przyjęte w wyżej wspomnianym rozporządzeniu §20 ust. 1 pkt 4) lit. b) tiret trzecie
– przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie,
Dokładność wymiarów
Wymiary długości, szerokości i wysokości na rysunkach architektonicznych przedstawia się z reguły z dokładnością do pełnych centymetrów (sporadycznie zdarza się zaznaczenie wymiaru z dokładnością do 0,5 cm). Wskaźniki powierzchniowe i kubaturowe podaje się zawsze z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku w jednostkach m2 i m3. Jako zasady zaokrąglania wyników stosuje się zasady matematyczne.
Czy poddasze może zostać sprzedane jako powierzchnia użytkowa?
To jaka powierzchnia pomieszczeń ze skosami może być obliczona na poddaszu jako powierzchnia użytkowa wskazałem wyżej. Natomiast samo poddasze nie może zostać uznane za użytkowe jeżeli pokoje nie mają wysokości minimum 250 cm w budynkach mieszkalnych i 220 cm w budynkach jednorodzinnych oraz dodatkowo obostrzone jest przepisami o średniej wysokości pomieszczenia zgodnie z §72 warunków technicznych (Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie):
– przy stropach pochyłych jest to wysokość średnia liczona między największą a najmniejszą wysokością pomieszczenia, lecz nie mniejszą niż 1,9 m. Przestrzeni o wysokości poniżej 1,9 m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia.
Oznacza to tyle, że jeżeli pomieszczenia poddasza nie mają średniej wysokości wskazanej w rozporządzeniu nie mogą zostać przeznaczone na pokoje i nie powinny być sprzedawane jako powierzchnia użytkowa podstawowa, a ewentualnie jako powierzchnia pomocnicza.
Geodezyjny pomiar powykonawczy – obowiązek dewelopera?
Po zakończeniu inwestycji przez dewelopera powierzchnia użytkowa mieszkań jest przekazywana Nabywcy jako pomiar geodezyjny powykonawczy sporządzony według zasad wskazanych w umowie. Nie dotyczy to deweloperów, którzy realizują domy jednorodzinne. Praktyka pokazuje, iż różnice w powierzchniach powykonawczych lokali mieszkalnych w stosunku do projektu występują zawsze, ale zazwyczaj mieszczą się w zaledwie kilku procentach czy promilach różnicy. Pomimo opracowania pomiarów wykonawczych przez uprawnionego geodetę warto samodzielnie sprawdzić rzeczywiste wymiary mieszkania. W przypadku weryfikacji powierzchni w trakcie odbioru technicznego i odkryciu różnicy w pomiarach dostarczonych przez dewelopera aby wystąpić z roszczeniem do dewelopera o korektę, należałoby jako dowód opracować operat pomiarowy opracowany przez uprawnionego geodetę. Przy obsłudze takiej sprawy warto skorzystać z pomocy Studio PiK, które współpracuje z wieloma specjalistami różnych branż, również geodetami oraz kancelariami prawniczymi.
Różnice powykonawcze powierzchni mieszkania a powierzchnią mieszkania z umowy deweloperskiej.
Na początku artykułu wspomniałem, że powierzchnią mieszkania należy zająć się jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Skąd taki wniosek? Po realizacji inwestycji przed podpisaniem notarialnego aktu przeniesienia własności otrzymujemy wspomniany wyżej pomiar powykonawczy, który czasami może wywołać spore „zaskoczenie” u Nabywcy. Szczególnie wtedy jeśli się okazuje, że mieszkanie jest będzie mniejsze niż zakładaliśmy lub większe, a to z kolei będzie się przekładać na konieczność dopłaty za zwiększony metraż.
Przykładowo przy średniej rynkowej cen w Rzeszowie w III kw. 2020 r. wynoszącej ok. 6.170,00 zł/m2 różnica w metrażu na granicy 0,20 m2 może oznaczać konieczność dopłaty deweloperowi 1.234,00 zł. Pamiętać należy, że różnice bywają i mniejsze i większe, a ceny m2 też różne. Ustawa o ochronie praw Nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie definiuje minimalnej i maksymalnej różnicy powierzchni. Różnice do 2% są normą, która jednocześnie nie powoduje, że umowa została wykonana w sposób nieprawidłowy i nie można mówić o prawie do odstąpienia od umowy z powodu wady niemożliwej do usunięcia.
Czy można się jakoś zabezpieczyć?
- Deweloper zobowiązany jest do podania sposobu pomiaru powykonawczego powierzchni. Najlepiej gdyby była to podana obowiązująca norma na dzień opracowania dokumentacji projektowej: PN-ISO 9836:1997 dla projektów sprzed daty 19 września 2021 r.; PN-ISO 9836:2015-12 dla projektów z okresu po dacie 19 września 2021 r.; od 18 lipca 2022 r. właściwą normą jest PN-ISO 9836:2022-07. Daty ściśle uzależnione są od aktualizacja prawa budowlanego (ustawy dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane). Norma PN-ISO 9836 jest najwłaściwsza, ponieważ pomiar wykonywany jest po wykończeniu ścian i możemy go samodzielnie potwierdzić.
- Nie należy zgadzać się na zapisy mówiące o tym, że powierzchnia zajęta przez ściany działowe będzie wliczona do powierzchni użytkowej. Interpretacja, że ściany działowe nadają się do demontażu według mnie jest błędna, ponieważ wymaga robót budowlanych co do których wymagane jest minimum zgłoszenie. (Zobacz również stanowisko Polskiego Komitetu Normalizacyjnego: LINK)
- Polski Związek Firm Deweloperskich* (PZFD) w Kodeksie Dobrych Praktyk zaleca swoim członkom wpisywanie do umowy wartości 2% różnicy metrażu oraz zapisywanie czy w tym marginesie strony umowy (Nabywca i deweloper) dokonują z tego tytułu rozliczeń, jeśli tak to zapisy muszą być symetryczne.
- Prezes UOKiK zaleca, aby w umowach zawarte były klauzule mówiące o możliwości akceptacji nowej ceny przez dewelopera albo nabywcy, w ostateczności o prawie odstąpienia od umowy deweloperskiej bezkosztowo. Warto pamiętać o zapisach o prawie odstąpienia w przypadku różnic w metrażu.
*Nie każdy deweloper jest członkiem PZFD.
Analiza umowy deweloperskiej oraz obliczanie powierzchni przez Studio PiK
Jako firma posiadamy duże doświadczenie w projektowaniu oraz odbiorach mieszkań w budynkach wielorodzinnych jak i jednorodzinnych czy w zabudowie szeregowej z rynku pierwotnego. Oferujemy w ramach naszych usług weryfikację dokumentacji technicznej nieruchomości oraz sprawdzamy powierzchnię przy użyciu profesjonalnych narzędzi laserowych najwyższej klasy oraz oprogramowania wspomagającego projektowanie. Dodatkowo w razie wystąpienia różnic w pomiarach powierzchni oferujemy wsparcie prawne i techniczne w kontakcie z deweloperem.
Zapraszam do śledzenia strony oraz profilu na Facebooku @studiopikrzeszow